Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản đang đứng trước nhiều khó khăn, giá trị đang xuống giá đi rất nhiều và không khí thị trường đang xuống dốc nghiêm trọng, không còn hot như những năm trước đây… Song song đó, vẫn có cơ hội nhờ kinh tế vĩ mô phục hồi khá, đòn bẩy hạ tầng và nhiều mô hình mới trong ngành bất động sản được vươn lên.
Vậy những biểu hiện của sự trầm lắng, xuống dốc của thị trường bất động sản hiện ra sao? Đâu sẽ là cơ hội mới cho ngành? Liệu trong nguy có cơ trong ngành bất động sản ở những giai đoạn hay không? Mời bạn cùng đón xem ngay bài viết sau đây.
Hiện tượng trầm lắng trong ngành bất động sản
Hiện trạng, thắt chặt tín dụng sẽ khiến ngân hàng ngại cho vay, tác động đến những nhà phát triển dự án và cả người mua nhà để ở trên thị trường sơ cấp. Còn với thị trường thứ cấp, đây là đòn giáng mạnh vào các nhà đầu tư và nhóm đầu cơ địa ốc đang ôm tài sản. Nếu không trụ được, nhóm này sẽ phải xả hàng, giảm giá. Từ khi các ngân hàng có động thái siết vốn với bất động sản vào đầu quý II, thanh khoản nhà đất trên cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) trầm lắng. Dòng tiền trên thị trường địa ốc yếu dần, các dòng vốn đầu tư tài sản có dấu hiệu phòng thủ.
Tại các địa phương không còn tình trạng tăng nóng, sốt cục bộ như những tháng đầu năm. Nhiều địa phương đã có các giải pháp kịp thời để kiểm tra, ngăn chặn việc chia tách, “phân lô, bán nền” tại các khu vực chưa được phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng”, Bộ Xây dựng nhận định.
>>> Xem thêm: Đầu tư mô hình bất động sản sức khoẻ để dưỡng già có ổn không?
Ông Lê Hoàng Châu – Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nhận định, thị trường bất động sản đang rất khó khăn và đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái. Trong đó, một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang rất khó khăn, đặc biệt là rủi ro bị sụt giảm sâu thanh khoản. “Thị trường bất động sản hiện đang có dấu hiệu giảm tốc, phát triển chậm lại, trầm lắng”, đó là nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) về diễn biến thị trường hiện tại. Theo ông Châu, nhà đầu tư thứ cấp đang khó khăn vì thị trường thứ cấp cũng đang trầm lắng và người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở hơn trước đây
Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) công bố gần đây cho thấy, tỷ lệ hấp thụ trong quý III chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Đơn vị này nhận định, dòng vốn bất động sản gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư.
Theo chuyên gia này, tình thế khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản có một số điểm tương đồng, nhưng cũng có điểm khác biệt so với thời điểm tiền khủng hoảng đã dẫn đến thị trường khủng hoảng đóng băng trong giai đoạn 2008 – 2013. Năm 2022, thị trường bất động sản cũng đứng trước thực trạng lệch pha cung – cầu, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Đây cũng là điểm khá giống với giai đoạn 2008.
>>> Xem thêm: Có 3 tỷ đồng nhàn rỗi, bạn sẽ chọn đầu tư ở Đà Lạt Hay Lâm Hà?
Lý giải nguyên nhân về những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, HoREA cho biết các chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn khác (chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, vốn ứng trước từ khách hàng…). Ngoài ra, còn có nguyên nhân từ một số vướng mắc về thể chế pháp luật và khâu thực thi pháp luật, thể hiện qua hơn 100 dự án bất động sản, nhà ở thương mại của hơn 80 doanh nghiệp dừng triển khai thực hiện; trong đó có 64 dự án sử dụng đất có nguồn gốc “đất công” hoặc do cổ phần hóa trước đây.
Dấu hiệu giảm tốc thị trường bất động sản
Theo đơn vị nghiên cứu bất động sản này, lượng quan tâm sụt giảm là một trong những nguyên nhân chính khiến mặt bằng giá đất nền hạ nhiệt. Đất nền cũng là loại hình liên tiếp ghi nhận các đợt sốt nóng trong 2 năm qua nên giá buộc phải chững hoặc giảm để tìm điểm cân bằng cung – cầu.
Theo báo cáo của của một đơn vị, hiện tượng giảm giá bất động sản ở phía Bắc diễn ra trên diện rộng. Cụ thể, lượt tìm kiếm tại hầu hết các tỉnh thành phía Bắc đều sụt giảm khá mạnh so với quý II, sâu nhất lên đến 45% tại các địa bàn như Lạng Sơn, Bắc Giang, Hà Nam. Các thành khác cũng ghi nhận lượt tìm kiếm giảm 10-20%.
Một số khu vực có mức giá giao dịch giảm nhiều trong quý như: quận Hà Đông, huyện Thanh Trì, Hoài Đức (Hà Nội); quận 12, huyện Củ Chi (TP HCM); huyện Xuyên Mộc (Bà Rịa – Vũng Tàu); quận Sơn Trà, Liên Chiểu (Đà Nẵng); TP Biên Hòa, huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai). Hay tại báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tại từng khu vực cũng cho thấy, giá bất động sản tại nhiều khu vực đang hạ nhiệt.
>>> Xem thêm: Bí quyết mua bán đất vườn vỉew đồi Đà Lạt lợi nhuận cao
Tại Lâm Đồng, hoạt động mua bán đất nền sụt mạnh với hơn 6.000 nền được giao dịch thành công trong quý 3, giảm 13.000 nền so quý II/2022, giá xuống nhẹ. Một số nhà đầu tư đã phải chấp nhận cắt lỗ.
Tại Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị ghi nhận tình trạng đầu cơ giảm so 6 tháng đầu năm nay, hiện tượng nhà đầu tư bỏ cọc nhiều… các khu đất, dự án trước kia tấp nập người mua kẻ bán giờ vắng vẻ, lác đác người hỏi giá nhưng không đặt vấn đề mua, cọc…
>>> Xem thêm: Tiềm năng và lợi thế đầu tư trang trại sinh thái Lâm Đồng
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn vô cùng khó khăn khi nhiều dự án ngưng trệ do thiếu vốn triển khai. Nguồn cung của thị trường tiếp tục khan hiếm, đặc biệt là nguồn cung nhà ở có giá vừa túi tiền.
- Sự phân hoá của thị trường hiện hữu rõ rệt khi thị trường bất động sản đang rơi vào trạng thái điều chỉnh. Nguồn vốn vay từ ngân hàng co hẹp, động thái kiểm soát chặt chẽ thị trường như hạn chế phân lô tách thửa đồng thời quy định siết chặt thuế chuyển nhượng tác động mạnh đến tâm lý nhà đầu tư. Đặc biệt, sau những lần tăng giá mạnh, thị trường địa ốc dần chững lại.
- Xét về loại hình, các bất động sản có sự sụt giảm về mức độ quan tâm từ 9-50%, tuỳ từng phân khúc. Phân khúc đất nền có mức độ quan tâm giảm mạnh nhất với mức giảm lên đến 50%, nhà riêng giảm 25%, biệt thự giảm 12%, chung cư giảm 12%, riêng phân khúc nhà mặt phố giảm 8%.
- Bên cạnh đó, nguồn vốn từ trái phiếu bất động sản cũng không hề khả quan. Việc phát hành trái phiếu năm 2022 giảm mạnh, đặc biệt là với nhóm bất động sản. Chỉ tính riêng 6 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 180 nghìn tỷ đồng, giảm 31,5% so với cùng kỳ.
- Lượng phát hành trong quý II/2022 vừa qua cũng giảm mạnh sau khi các cơ quan quản lý có các động thái cứng rắn trong quản lý thị trường tài chính. Trong khi đó, lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn vào năm 2023 – 2024 là rất lớn. Đây sẽ là thời kì đầy áp lực với nhiều doanh nghiệp khi phải tìm cách xoay sở dòng tiền đáo hạn trái phiếu.
- Trong tương lai gần, bất động sản sẽ khó thu hút được nguồn vốn tín dụng và trái phiếu khi việc cấp hạn mức tín dụng dựa trên năng lực của từng ngân hàng. Đặc biệt nguồn vốn sẽ không còn dễ dàng nữa khi tín dụng bất động sản sẽ phải ưu tiên cho các dự án nhà ở xã hội, hạ tầng công nghiệp và khu vực sản xuất.
- Những rào cản trên đã khiến thanh khoản của thị trường gặp nhiều khó khăn. Một khảo sát của Batdongsan.com.vn với các môi giới cho thấy hàng loạt thách thức mà môi giới đang vấp phải khiến giao dịch không thành công thời gian qua là việc khách hàng không vay được vốn.
- Cùng với đó, tâm lý lo lắng của nhà đầu tư khi thị trường bất động sản trầm lắng nên họ không dám đầu tư. Đa số người dân cho rằng, giá bất động sản quá cao và có tâm lý chờ giá bất động sản giảm thêm.
Thị trường bất động sản giảm hoặc bị mất giá
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng thừa nhận, tình trạng giảm giá trên thị trường thứ cấp đã xuất hiện. Đơn vị này cho rằng, nguyên nhân khiến xu hướng giảm giá trên thị trường thứ cấp gia tăng là do một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ.
Vị Chủ tịch VARs, TS. Nguyễn Văn Đính, cho biết thêm, thị trường đã xuất hiện làn sóng F0 đang tìm cách cắt lỗ, tháo chạy. Vị chuyên gia này đặt ra quan ngại rằng, thị trường có quá nhiều F0 sẽ không bền vững vì nhóm này dễ tạo ra lỗ hổng và sự hỗn loạn trên thị trường. Hậu quả, giá nhà đất đẩy lên cao, không có lợi cho người mua ở thật.
Ở góc độ doanh nghiệp tham gia trực tiếp vào thị trường, nhiều chuyên gia cũng nhận định sau 2 năm tăng nóng, giá nhà đất tăng cao, người mua nhà khó có cơ hội. Họ đợi cơ hội giá giảm để mua, nhưng điều đó không xảy ra khiến nhu cầu đó bị nén lại và ngày càng tăng cao. Nhu cầu đầu tư bị bão hoà, đầu cơ lướt sóng không còn, nhà đầu tư khó tìm thấy thị trường tiềm năng, đặc biệt là trong bối cảnh tín dụng siết chặt. Thị trường thứ cấp có khả năng giảm giá ở vài nơi có nền giá cao, khi dòng tiền dễ dãi không còn giá khó tăng.
Một lý do khác đến từ áp lực lạm phát và lãi suất tăng cao đang ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của nhà đầu tư sử dụng “đòn bẩy” tài chính. Đã có nhà đầu tư chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản với mức giá thấp hơn kỳ vọng, thậm chí bán cắt lỗ để thu hồi vốn.
>>> Xem thêm: Thị trường mua bán đất nền Lâm Đồng hiện nay
Cơ hội mới khi thị trường bất động sản gặp khó khăn
So sánh thị trường hiện tại với giai đoạn suy thoái 15 năm trước, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng chỉ rõ một số điểm tích cực hơn. Cụ thể, tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm 7,35% thấp hơn mức tăng trưởng tín dụng 9 tháng là 11%; nhà nước thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, linh hoạt với mục tiêu tăng trưởng tín dụng không quá 14%. Ngoài ra, quy mô nền kinh tế ước khoảng 394,5 tỷ USD, gấp 5,53 lần năm 2007. Dự trữ ngoại hối gấp 5,3 lần so với năm 2007, thể hiện sức chống chịu tốt…
Theo ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, nền kinh tế Việt Nam so với nhiều quốc gia trên thế giới vẫn có các tín hiệu tích cực thu hút sự quan tâm của giới đầu tư. Trong đó, FDI là nguồn vốn đáng tin cậy đối với các doanh nghiệp bất động sản trong nước, giúp thúc đẩy sự tăng trưởng bền vững của thị trường.
Thông tin từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cũng cho biết thêm: tính đến ngày 20/9, tổng FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 18,7 tỷ USD. Trong đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ hai trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI với hơn 3,5 tỷ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đầu tư đăng ký. Con số này tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái.
Chia sẻ trong một hội thảo mới đây, tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính ngân hàng chỉ ra một số cơ hội đối với lĩnh vực bất động sản. Đó là kinh tế phục hồi khá; quy hoạch được quan tâm; đầu tư cơ sở hạ tầng được coi là một trong ba đột phá chiến lược; đầu tư công được thúc đẩy; chiến lược phát triển nhà ở 2021 – 2030; pháp lý đã và đang được tháo gỡ…
- Riêng về đầu tư công, tổng vốn đầu tư thực hiện toàn xã hội quý III đạt 833.300 tỷ đồng, tăng 18,1% so với cùng kỳ năm trước.
- Tại TP HCM, khu vực quận 7 thời gian qua, nhiều dự án hạ tầng được triển khai như: mở rộng đoạn đường dài 2km đại lộ Nguyễn Văn Linh từ 6 lên 10 làn xe; hoàn thiện trục đường Phú Thuận nối dài từ giao lộ Huỳnh Tấn Phát – Phú Thuận đến đường Đào Trí; cầu Nguyễn Khoái kết nối quận 1 – quận 4, quận 7; cầu Bến Nghé (Thủ Thiêm 4) kết nối khu đô thị Thủ Thiêm và khu đô thị Nam Sài Gòn. Loạt dự án hạ tầng với vốn đầu tư hàng nghìn tỷ đồng được triển khai hướng tới mục tiêu phát triển quận 7 đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2045 trở thành trung tâm y tế, giáo dục, thể thao chất lượng cao ở phía Nam TP HCM; phát triển dịch vụ, thương mại kết hợp du lịch.
Theo báo cáo của VARS, trong quý III, các hiện tượng đầu cơ, các cơn sốt nhà đất bị triệt tiêu. Để có thanh khoản, các chủ đầu tư đẩy mạnh áp dụng các chính sách bán hàng linh hoạt, tăng chiết khấu, cam kết lợi nhuận, cam kết mua lại, đẩy mạnh hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc. Nhiều nhà đầu tư cho rằng, những thời điểm trầm lắng như hiện tại là cơ hội để tích lũy tài sản, đầu tư dài hạn.
>>> Xem thêm: 5 sai lầm khi mua bán đất nền Lâm Đồng giá rẻ
Cơ hội của những nhà đầu tư bất động sản dài hạn
Phân tích chung về bối cảnh thị trường địa ốc, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam nhận định, có sự khác nhau về bức tranh bất động sản ngắn hạn và trong trung, dài hạn.
Thị trường bất động sản trong ngắn hạn sẽ trải qua một vài thời điểm kém sôi động vì thiếu nguồn cung – một vấn đề vốn không thể giải quyết trong ngày một ngày hai, cùng với những thay đổi lớn về chính sách pháp lý, tài chính.
Trong đó, giá bán ở thị trường sơ cấp sẽ tiếp tục tăng vì lãi suất ngân hàng cao, chi phí vật liệu xây dựng và nhiều chi phí đầu tư khác gia tăng, cộng với kỳ vọng cao về lợi nhuận của các chủ đầu tư sau giai đoạn hoạt động mua bán “ngủ đông” vì đại dịch.
Còn ở thị trường thứ cấp, giá chuyển nhượng có xu hướng ổn định hoặc giảm nhẹ ở một vài dự án. Điều này xuất phát từ việc các ngân hàng tăng lãi suất và thắt chặt tín dụng khiến một số giới đầu cơ “lướt sóng” phải bán nhanh để cắt lỗ.
Ông David Jackson nhấn mạnh, những biến động này có thể giúp thị trường tăng thanh khoản, đem lại lợi ích cho người mua có nhu cầu ở thực và nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh.
Theo vị chuyên gia này, về dài hạn, thị trường sẽ tăng trưởng và phát triển bền vững do động thái điều chỉnh, bình ổn của Chính phủ, nhằm hạn chế tiêu cực từ hoạt động đầu cơ. Cơ hội đầu tư và phát triển trên thị trường địa ốc trong thời gian tới rất lớn.
Trong bối cảnh đó, các chuyên gia cho rằng, sự phân hoá rõ nét khi thị trường điều chỉnh xuất hiện trong động thái của các nhóm đầu tư. Với nhóm nhà đầu tư lướt sóng, tiềm lực tài chính mỏng, tâm lý sẽ trở nên dao động bởi áp lực về tài chính khi sử dụng vốn vay ngân hàng, trong khi bất động sản khó thoát hàng trong bối cảnh đầy thách thức.
>>> Xem thêm: Yếu tố vàng khi mua bán đất Lâm Hà, Lâm Đồng
Nhưng với nhà đầu tư giá trị, xuống tiền và đánh giá tỷ suất lợi nhuận trong trung và dài hạn, sự tác động của thị trường đến nhóm này lại thấp. Chưa kể, đây còn là cơ hội cho nhà đầu tư trung và dài hạn, tìm kiếm lô đất đẹp.
“Những nhà đầu tư giá trị luôn có sự phân tích đánh giá kỹ lưỡng với sản phẩm xuống tiền. Vốn mạnh, tầm nhìn lâu dài là đặc trưng của nhóm nhà đầu tư giá trị. Thế nên, họ không bị ảnh hưởng từ biến động ngắn hạn trên thị trường. Việc của họ là đợi chờ 3-5 năm sau, cơ hội sinh lời chắc chắn sẽ xuất hiện. Thậm chí, họ còn xác định lúc thị trường biến động là cơ hội tìm thêm bất động sản đẹp”, một chuyên gia kinh tế nhận định.
Dù thị trường bất động sản đang đối mặt nhiều khó khăn, tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Anh vẫn giữ cái nhìn lạc quan với thị trường. Theo đó, trong trung và dài hạn, bất động sản Việt Nam vẫn sẽ được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố cơ bản:
- Thứ nhất là GDP tiếp đà tăng trưởng bền vững khi GDP năm 2019 là 7%, dự kiến năm 2022 đạt 7,5%. Giải ngân FDI ổn định qua các năm, từ năm 2019 đến hiện tại, giải ngân FDI hàng năm đạt khoảng 20 tỷ USE.
- Thứ hai, tầng lớp trung lưu Việt Nam liên tục tăng mạnh qua các năm, từ 20 triệu người năm 2019 lên 24 triệu người năm 2021, dự đoán 2025 tăng lên 27 triệu người. GDP đầu người cũng tăng từ 3,4 nghìn USD năm 2019 lên mức 3,7 nghìn USD năm 2021 và dự kiến năm 2025 tăng lên 5,2 nghìn USD. Đặc biệt, Việt Nam là quốc gia có tốc độ đô thị hóa đang tăng nhanh, từ 35% năm 2019 lên mức 37% năm 2021, dự kiến là 40% năm 2025.
Trên là bài viết cho thấy một bức tranh trầm lắng, khó khăn và đang xuống dốc của thị trường bất động sản hiện nay. Song đó, cũng có những mặt tích cực và điểm sáng mới cho ngành bất động sản nếu các nhà đầu tư hướng đến việc đầu tư lâu dài, mong muốn tài sản mang giá trị vững bền ở tương lai. Hy vọng bài viết sẽ giúp các nhà bất động sản nhận ra những cơ hội trong các thách thức, hiểu được vị thế tiềm năng từ các mô hình bất động sản đầu tư dài lâu và thu về được lợi nhuận kép vững bền.